30 de setembro de 2010
1ª. Reunião da Câmara Técnica de Parcelamento, Uso e Ocupação do Solo
Operação Urbana Consorciada Água Branca – Zona Oeste MSP
Conselheira : Geógrafa Ros Mari Zenha – região centrooeste 1
1. Histórico e Justificativa
Em 18/05/1995 – Lei 11 774 – cria a Operação Urbana Água Branca e oferece ao mercado imobiliário 1,2 milhão m2 para uso excepcional, chamado à época de potencial adicional de construção, sendo 300 mil m2 para fins habitacionais e 900 mil m2 para uso não residencial. A lei estabeleceu diretrizes e mecanismos e definiu o programa de melhorias. O objetivo da OU era: promover o adensamento e a nova ocupação da área; ocupar os terrenos urbanos vazios; preservar os bens históricos; melhorar e complementar o sistema de escoamento de água; alterar, ampliar e implantar o sistema viário e criar espaços públicos, áreas verdes e permeáveis. Em julho de 2009, tem-se 107,6 mil m2 para fins habitacionais já vendidos e há propostas para outros 256,1 mil m2 e apenas 138 mil m2 foram vendidos para fins não residenciais.
Em julho de 2007 constata-se, de parte da administração municipal, mudança de enfoque em relação à OU : iniciam-se estudos para rever a lei e contrata-se o Estudo e Relatório de Impacto Ambiental (EIA RIMA), prevendo-se, no edital a verticalização em 8 de 9 subáreas propostas, considerando, também, a possibilidade de se ganhar 2,6 milhões de m2 adicionais, destinando-se 1,56 milhões m2 à habitação (com ênfase no padrão médio). Prevê-se o adensamento populacional; a alteração de uso industrial para residencial e comercial; ampliação e melhoria do sistema viário; melhoria e ampliação dos sistemas de macro e micro drenagem, implantação de áreas verdes e espaços públicos e implantação de conjuntos residenciais para a população de baixa renda (HIS – Habitação de Interesse Social a cargo de Secretaria Municipal de Habitação) e média renda (HMP – Habitação Mercado Popular a cargo da iniciativa privada).
2. Densidade populacional
A área objeto de intervenção foi dividida em 9 sub-setores. Em 2008, a população total destes subsetores somava 29 815 hab. A OU prevê, até 2025, um incremento de 86 289 hab., totalizando 116.104 hab., com aumento significativo da densidade populacional.
3. Perímetro considerado
4. Considerações sobre os pressupostos da OU Água Branca, as proposições urbanísticas e o conteúdo do EIA RIMA
Uma primeira leitura do material disponibilizado para consulta, leva-nos a algumas reflexões e indagações que devem ser objeto de discussão e aprofundamento para que se possa, com pleno conhecimento de causa, explicitar um parecer conclusivo sobre se a referida OU é ambiental e socialmente viável.
1) Em todos os subsetores definidos para a OU a ênfase é: “incentivar a construção de edifícios, observando a capacidade do sistema viário e do sistema de transporte coletivo” – o documento não explicita se os estudos de capacidade de suporte, para a área, estão finalizados e onde a sociedade civil pode encontrá-los.
Solicitamos: relação de documentos existentes ou em elaboração que permitam uma análise criteriosa da disponibilidade dessa capacidade de suporte.
2) Um dos benefícios da OU é, segundo o documento, “propiciar o desenvolvimento conforme o aumento da população”: para tal, é preciso prever a construção de equipamentos públicos, na área de Saúde e de Educação em especial, para dar conta da demanda projetada. O EIA-RIMA, no seu cap.II, considera o cenário negativo. Diz o texto: “Além disso, a futura população, desprovida destes equipamentos terá que buscar estes serviços (no caso, os equipamentos de educação básica) em outras áreas do município, sendo necessário promover deslocamentos pendulares inter-distrital sobretudo quando houver necessidade de educação pública”. Assim, temos, nos sub-setores considerados: (A) saldo negativo para as três modalidades de ensino (na situação atual e na projetada para 2025); (B) saldo positivo para o ensino fundamental e médio e negativo para ensino infantil e saldo negativo para as 3 modalidades de ensino na situação projetada para 2025; (C) – idem ao sub-setor A; (E) saldo positivo para as 3 modalidades de ensino e negativo para a situação projetada para 2025 e sub-setores (G) e (I) – idem ao sub-setor A.
Perguntamos: O que está previsto para a área, em termos de equipamentos públicos, no Plano de Metas da PMSP, na Lei de Diretrizes Orçamentárias (LDO) e na Lei Orçamentária (LO)? Há previsão de áreas a serem desapropriadas (DUP) para incremento dos equipamentos públicos?
3) Um dos benefícios previstos pela OU é a melhoria das condições de moradia para a população mais pobre e há previsão de execução de HIS (para renda igual ou menor que 6 SM) e HMP (para renda igual ou menor que 16 SM) nos setores A, E, F e G. Analisando-se o texto é possível perceber a linha que dividirá as classes média e alta da baixa: o conjunto de trilhos do Metrô e da CPTM. Ao Sul, o incentivo é mais direcionado a imóveis de médio e alto padrão e ao Norte, o potencial adicional vai, sobretudo, para HIS ou HMP.
Perguntamos: tal proposta não vai gerar segregação?
É importante ressaltar que, atualmente, o mercado imobiliário começa a se voltar para a classe média-média (+ de 40% dos lançamentos no 1º semestre de 2010 são de apartamentos de 2 dormitórios. Estima-se que imóveis com valor abaixo de R$ 500 mil serão responsáveis por manter o setor aquecido (destaque para o Programa Minha Casa Minha Vida). De 2004 a 2010, os lançamentos com 2 dormitórios predominaram nos bairros de São Lucas (57,2%) e Sacomã (67,2%) e com 4 dormitórios no Campo Belo (66,4%), Vila Leopoldina (50,7%), Santo Amaro (45,6%), Vila Mariana (39,8%) e Carrão (39%). Nos últimos 6 anos, a maior oferta de imóveis (2 quartos ) para a classe média-baixa ocorreu em regiões afastadas, a exemplo de Campo Limpo. Em São Paulo , a matéria prima é o terreno e ele é escasso e caro, correspondendo a cerca de 20% do valor do empreendimento. Imóveis na faixa de R$ 90 mil a R$ 130 mil (limite do Minha Casa Minha Vida para a capital) só são viáveis em regiões como Guaianazes e Pirituba, segundo o Secovi (o mercado só consegue atender, fora do Programa, o cliente com renda a partir de 6 SM; abaixo disso, é apenas parcialmente viável e totalmente inviável abaixo de 3 SM).
A cidade de São Paulo precisa investir R$ 58 bilhões na construção de moradias populares nos próximos 14 anos para evitar que o seu déficit habitacional atinja 740 mil unidades. A Prefeitura afirma, porém, não ter dinheiro nem terrenos disponíveis para resolver o problema em um prazo razoável. O orçamento municipal tem mantido um ritmo de investimento de R$1,5 bilhão por ano em habitação, o que joga para 2048 o prazo para a construção do número de moradias capaz de atender a parcela mais carente da população. E, dos 39 km2 de área necessária para a construção das novas unidades habitacionais, apenas 17 km2 compõem o estoque atual das chamadas ZEIS – Zonas Especiais de Interesse Social (jornal O Estado de São Paulo, 27set 2010).
Atualmente, há uma piora crescente das condições de moradia da população mais pobre da cidade; não há uma Política de Habitação para as famílias de baixa renda e não há uma Política de Terras para HIS e há um grande número de despejos atingindo em especial, as favelas ou bairros populares, próximos aos grandes projetos viários, operações urbanas ou parques lineares do município, favorecendo os interesses do mercado imobiliário. É necessário que haja uma priorização de terrenos nas áreas consolidadas da cidade para as famílias de baixa renda. A Operação Urbana é um instrumento de política urbana capaz de racionalizar a estrutura fundiária da região e definir a função social da moradia.
Perguntamos: com esse “pano de fundo”, não seria o caso de rediscutir a destinação de empreendimentos em cada um dos 9 subsetores definidos? Depreende-se que a tendência será atender os extratos de renda média (10 a 20 SM) e, com HIS, algum empreendimento popular para realocação de moradores de assentamentos urbanos precários existentes na área (favela do Sapo). Como será garantida a execução de HIS e HMP na área da OU? Pretende-se adotar projetos de conjuntos habitacionais com unidades para renda diferenciada?
Perguntamos: considerando as premissas da sustentabilidade ambiental, prevê-se a concepção e execução, tanto para HIS, HMP e mesmo para outras faixas de renda a serem atendidas, de edificações sustentáveis (captação e reuso de água, eficiência energética, projetos de arquitetura sustentável dentre outros)?
4. Ambiente construído – Patrimônio arqueológico, histórico, arquitetônico e fabril
Considerando-se a história da área objeto da intervenção, é preciso um estudo mais acurado (diagnóstico e medidas mitigadoras), do que o apresentado no EIA-RIMA, sobre o patrimônio arquitetônico, histórico e especialmente o fabril, para avaliar o potencial de sua utilização para diferentes usos, a exemplo de programas adotados em outros países, estados do Brasil e municípios do interior do Estado de São Paulo (e não apenas pensar em derrubá-los e substituí-los por torres).
O mesmo raciocínio é válido para os sítios arqueológicos existentes no perímetro (11 prováveis sítios, próximos ao rio Tietê, local ocupado por indígenas no passado), patrimônio que pode sofrer danos.
O PRE Lapa contempla indicações da sociedade civil em relação ao assunto e o DPH- Departamento Municipal do Patrimônio Histórico, na pessoa de seu Presidente, também considera pertinente o aprofundamento do estudo (conforme por ele explicitado na reunião 127ª reunião ordinária do CADES SVMA, realizada em 22/09/2010).
Propomos: realização de reunião específica entre a Walm Engenharia, SVMA e o DPH (Condephaat e Iphan), com participação da sociedade civil, para aprofundar, com mais precisão, o mapeamento desse patrimônio (inventário e reciclagem sem substituição) e que medidas devem ser tomadas para impedir que sofra danos irremediáveis (incluindo a definição de incentivos diferenciados para áreas tombadas).
5. Capacidade de Suporte do Meio Físico: Geologia, Geomorfologia e Aquíferos Superficial e Subterrâneo
O território abarcado pela OU situa-se em área de várzea ao sul do rio Tietê, susceptível a inundações (enchentes periódicas), com lençol freático raso (valor médio 2,9 m ), com a presença de solos argilosos, arenosos e materiais orgânicos e dificuldade de drenagem e escoamento de águas servidas e pluviais.
O aqüífero superficial apresenta condições impróprias, com córregos em situação ambiental precária, assoreados e sem capacidade de transporte hidráulico.
O aqüífero subterrâneo apresenta situação de potencial de contaminação.
Considerando que a OU deverá ser integrada ao Município de São Paulo e à Região Metropolitana de São Paulo de forma sustentável, é preciso estabelecer, no estudo do EIA-RIMA, as conexões das soluções técnicas propostas com as premissas e o conteúdo do Plano Diretor de Macrodrenagem da Bacia Hidrográfica do Alto Tietê, considerando a disponibilidade de água existente e a demanda projetada. A situação dos recursos hídricos na referida Bacia, segundo estudos da Secretaria Estadual do Meio Ambiente, é insatisfatória. O balanço hídrico geral e o de águas superficiais são considerados críticos enquanto o balanço hídrico de águas subterrâneas já denota estado de atenção. A disponibilidade é de 39m3/s, dos quais aproximadamente 50% são águas superficiais e 50% águas subterrâneas, resultando em uma disponibilidade hídrica per capita de apenas 63,5m3/hab/ano, em condições de vazão mínimas. A demanda por recursos hídricos (que soma 82m3/s) é aproximadamente o dobro da disponibilidade mínima de água (39m3/s), classificando esta bacia como a mais crítica do Estado. Para suprir esta, que é a maior demanda de água no Estado, é feita a transposição de águas da bacia do Piracicaba/Capivari/Jundiaí para o Sistema Cantareira. Quando a demanda total é apresentada em termos de população equivalente, observa-se maior disparidade em comparação com as demais bacias: enquanto a população é de, aproximadamente, 20 milhões hab, o consumo total de água corresponde ao de uma população de cerca de 35 milhões hab.
Perguntamos: qual o impacto que causará o incremento de população na área da OU Água Branca? Quais são os cálculos da recarga dos aqüíferos x impermeabilização + fugas na rede de água e esgoto?
As soluções de drenagem propostas (escoamento das águas e aumento da permeabilidade do solo) não são detalhadas para melhor compreensão da sociedade civil.
As águas superficiais vão para 5 córregos: Água Branca, Água Preta, Sumaré, Quirino dos Santos e Pacaembu, desaguando no Tietê. Estes córregos estão em situação precária, assoreados e sem capacidade de transporte hidráulico e há carência de linhas de drenagem dada a urbanização da área.
Propõe-se como alternativa tecnológica a adoção de um sistema de drenagem conectado a um sistema de áreas verdes + plano de desassoreamento e limpeza periódica das galerias dos córregos.
Várias medidas são propostas: implantação de áreas verdes e espaços públicos; lagoas de amortecimento das águas pluviais; contenção de margens dos córregos; áreas verdes inundáveis; recomposição da vegetação ciliar; áreas adicionais de parques lineares; melhoria dos sistemas de drenagem; isolamento das galerias dos córregos Sumaré e Água Preta; implantação de reservatório junto ao Viaduto Pompéia; estruturas de controle e recuperação de 2 trechos de várzeas, a jusante em canal aberto do córrego Quirino dos Santos e do canal de saneamento das bacias dos córregos Pacaembu e Anhanguera.
Sente-se falta de um Plano de Bacias que é um dos principais instrumentos de gestão. A elaboração e implementação do Plano de Bacia possibilita atender ao princípio básico que norteia a Política Estadual de Recursos Hídricos, ou seja: “...que a água, recurso natural essencial à vida, ao desenvolvimento econômico e ao bem-estar social, possa ser controlada e utilizada, em padrões de qualidade satisfatórios, por seus usuários atuais e pelas gerações futuras...”. O Plano organiza os elementos técnicos de interesse e estabelece objetivos, diretrizes, critérios e intervenções ou ações necessárias para o gerenciamento dos recursos hídricos.
Solicitamos: (se não existir) a elaboração e implementação de um Plano para as cinco Bacias Hidrográficas que compõem o perímetro da OU Água Branca e a conexão entre esse estudo e o da bacia do Alto Tietê de modo a ser ter um diagnóstico amplo que possibilite à sociedade civil avaliar a pertinência ou não das soluções técnicas propostas e, também, a elaboração da carta geotécnica da área (que alia as fragilidades e o uso) para subsidiar o ordenamento físico-territorial (cremos que a realização de estudos executivos das Bacias Sumaré e Água Preta (em andamento), de forma isolada, não dão conta de equacionar o problema.
6. Capacidade de suporte do meio físico – o impacto das mudanças climáticas locais na área
O EIA RIMA limitou-se a uma análise superficial do tema.
Dados meteorológicos são registrados desde 1936, no IAG – Instituto Astronômico e Geofísico da USP, e dão conta de um aumento da temperatura da ordem de 2,1 graus Celsius, seja no inverno, seja no verão. Em setembro, o tempo já começa a esquentar e o calor se prolonga até o mês de abril. A umidade relativa do ar, a seu turno, cai 7%. Temos chuvas mais fortes. A insolação média é maior em razão da diminuição da nebulosidade.
O clima de São Paulo, portanto, mudou: está mais quente, menos úmido e com chuvas mais fortes.
E as chuvas trazem as enchentes, à luz dos impactos da urbanização. As chuvas se concentram sobre a Região Metropolitana. Trata-se de um sistema terrestre agindo para compensar o aumento da temperatura (a natureza se ajusta para se reequilibrar). Como a região metropolitana é mais quente (ilha de calor) chove mais para compensar, o que acaba por resultar em enchentes.
Como causas temos: menos área vegetada, mais área urbana, maior temperatura, mais chuva, ventos mais intensos e menor umidade. Temos, inclusive, gotas de chuva maiores, a causar maiores danos.
Constata-se que as cidades estão mais vulneráveis e os fenômenos naturais estão mais severos.
Faz-se necessário reconhecer as situações de vulnerabilidade na área da OU, propor soluções para reduzir tal vulnerabilidade à luz de informações do clima recentes, definindo indicadores e metas a atingir. A gestão das cidades envolve conhecer os cenários de risco e reduzir vulnerabilidades.
Solicitamos: que as soluções técnicas a serem adotadas considerem informações atualizadas sobre o comportamento climático na cidade e se definam indicadores e metas para redução dos cenários de risco na OU (este cenário de mudanças climáticas na RMSP foi apresentado, por especialistas do IAG/USP e IPT na 120ª Reunião Plenária Ordinária do CADES SVMA, em 20/01/2010, na Comissão de Política Urbana, Metropolitana e Meio Ambiente da Câmara Municipal de São Paulo e em evento promovido pela Escola Superior do Ministério Público de São Paulo, em 11/08/2010.
Obs.: Vale lembrar que “a incerteza científica milita em favor do ambiente, carregando-se o interessado o ônus de provar que as intervenções pretendidas não trarão conseqüências indesejadas ao meio considerado” (Edis Milaré – Direito Ambiental – Ed.RT, pág.103). Dessa forma, é perfeitamente subsumível ao caso o Princípio da Precaução, um dos princípios basilares do Direito Ambiental, segundo o qual “com o fim de proteger o meio ambiente, os Estados deverão aplicar amplamente o critério da precaução conforme suas capacidades. Quando houver perigo de dano grave ou irreversível, a falta de certeza absoluta não deverá ser utilizada como razão para se adiar a adoção de medidas eficazes em função dos custos para impedir a degradação do meio ambiente” . O Princípio da Precaução foi incorporado ao Direito Ambiental na “Conferência da Terra”, ou ECO 92, e foi “inscrito expressamente na legislação pátria através da “Conferência sobre Mudanças do Clima”, acordado pelo Brasil no âmbito da Organização das Nações Unidas por ocasião da ECO 92, e ratificada pelo Congresso Nacional via Decreto Legislativo 1, de 3 de fevereiro de 1994” (Edis Milaré – idem – págs.103/104).
7. Meio Físico: Contaminação do Solo e Aquífero Subterrâneo
É necessário o mapeamento mais preciso das áreas consideradas contaminadas e das com potencial de contaminação (passivo ambiental). O EIA-RIMA ficou muito pobre neste aspecto e a sociedade civil tem conhecimento de que o problema da contaminação de solos e do aquífero subterrâneo é grave na região.
Solicitamos: a confecção de uma mapa indicando perímetros de áreas contaminadas e com potencial de contaminação e projetos de mitigação (caso existam).
8. Plano de investimentos para a utilização dos recursos na área da OU
Informações dão conta que a OU Água Branca obteve, nós últimos 14 anos, por meio da outorga onerosa (contrapartida de 22 empreendimentos que construíram acima do permitido na região), R$ 50,259 milhões,
Perguntamos: estas informações são corretas? Quais foram os 22 empreendimentos, se correto este número? Em quais projetos e/ou intervenções os recursos foram utilizados? E qual é a proposta para a utilização dos recursos que se pretendem, ainda, obter na OU Consorciada Água Branca?
9. Cronograma Físico das Intervenções Previstas
Considerando a importância do controle do Poder Público no processo de intervenção na área da OU Água Branca,
Perguntamos: qual é o cronograma físico das intervenções previstas e quais são as intervenções consideradas prioritárias face ao incremento de população que se propõe?
10. Compatibilização com demais intervenções previstas para a área
Intervenções pontuais estão previstas para a área da OU Agua Branca, a exemplo da Arena do Palmeiras que trará um impacto considerável de vizinhança (transporte, mobilidade e ruído).
O mesmo é válido para a proposta da Operação Lapa – Brás que postula o enterramento da ferrovia e a designada “Fábrica dos Sonhos”.
Considerando que a OU deverá ser integrada ao MSP de forma sustentável,
Perguntamos: como esses estudos “estão se conversando”? Quem pagará o custo do enterramento da via férrea? (este é um ponto importante, pois irá redirecionar os investimentos na área da OU e a conseqüente emissão de CEPACS). Qual a avaliação do impacto, do ponto de vista histórico, arquitetônico, social e sentimental dessa iniciativa? Haverá maior adensamento além do previsto na atual proposta da OU Água Branca para viabilizar a obra por meio de CEPACS? Ou o Poder Público (com recursos da população) fará a obra para valorizar ainda mais a área, viabilizando maior lucratividade do setor imobiliário?
11. Considerações Finais
A sociedade civil, ao analisar as inúmeras propostas de intervenção urbana geradas pelo Executivo Municipal (comparável a um verdadeiro Tsunami) dá-se conta da falta de integração entre as propostas, da falta de um referencial comum, programas baseados em encaminhamentos exploratórios e ultrapassados que podem comprometer recursos e energias escassos e essenciais para enfrentar o conjunto muito mais amplo de políticas necessárias para conduzir toda a cidade e toda a sociedade à produção de um ambiente construído mais sustentável, entendendo a sustentabilidade não apenas sob a ótica da preservação do meio ambiente, mas também sob o ponto de vista econômico, social, numa abordagem inclusiva e de longo prazo.
Assim sendo, por mais que o Executivo e o setor imobiliário queiram implementar, imediatamente, experiências de adensamento e verticalização de empreendimentos, eles só podem ser aceitos enquanto política pública consistente se figurar como tal no contexto do novo Plano Diretor a ser legalmente formulado a partir de 2012.
Urge, portanto, usar o tempo com esse objetivo.
(excerto de documento encaminhado, pelo Movimento Defenda São Paulo, ao Prefeito e ao Secretário Municipal do Verde e Meio Ambiente, em 22/09/2010).
Obs.:
a) Cópias entregues, em 30/09/2010, ao Secretário do Verde e do Meio Ambiente, à Coordenação do CADES SVMA e aos Conselheiros da Câmara Técnica.
b) Arquivo digital , com o conteúdo do documento, foi enviado à Emurb – Empresa Municipal de Urbanização, em 30/09/2010, na pessoa do arquiteto Vladir Bartalini, pedindo-lhe que encaminhe as considerações para o responsável pelo EIA RIMA (Walm Engenharia e Tecnologia Ambiental Ltda.) responder às indagações explicitadas no texto e ao DPH – Departamento do Patrimônio Histórico, na pessoa de seu Diretor Walter Pires, para consulta sobre a reunião proposta para discussão a respeito do patrimônio (com ênfase no patrimônio arqueológico e fabril) da área objeto de intervenção. Os e-mails enviados foram copiados para a coordenação do CADES SVMA na pessoa de Mary Dias Lobas de Castro.
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