ESTADÃO Opinião, 19/08/2024
Por vários autores*
A questão do adensamento urbano tem sido pauta constante nos
debates sobre o planejamento da cidade de São Paulo. Essa pauta esteve presente
nas discussões sobre o Plano Diretor Estratégico (PDE) de 2014, que propôs
redistribuir pequena parte dos ganhos decorrentes da valorização imobiliária
para o conjunto da sociedade, especialmente às camadas mais pobres da
população, por meio de instrumentos como a outorga onerosa do direito de
construir e as zonas especiais de interesse social.
As recentes revisões parciais do PDE e da Lei de Zoneamento
também foram marcadas pelos debates sobre o adensamento urbano, associado à
construção de prédios altos, denunciados como parte da “cidade como negócio”,
com garantia de lucros para poucos combinados com muita destruição de tecidos
urbanos pré-existentes e do meio ambiente e expulsão da população mais pobre
para áreas com pouca infraestrutura da cidade.
Essas revisões parciais foram feitas principalmente para
garantir maiores possibilidades de exploração econômica da terra urbana,
principalmente nas áreas ampliadas dos eixos de estruturação da transformação
urbana (eixos de transporte público de média e alta capacidade). Essa revisão
da revisão retomou uma prática perniciosa de alteração pontual da Lei de
Zoneamento realizada sem critérios e justificativas técnicas. Conjuntos de
lotes e lotes isolados foram favorecidos com regras de uso e ocupação do solo que
atendem prioritariamente a interesses privados individuais. Tudo isso é feito
com o interesse no aumento de potencial construtivo, encoberto sob o argumento
falacioso do adensamento e da verticalização em áreas supostamente com boa
infraestrutura que devem ser bem aproveitadas para a realização da cidade de 15
minutos e para a construção de habitação de interesse social para a população
de baixa renda. Por que esse argumento é falacioso?
Primeiro porque o adensamento e a verticalização defendida
por representantes do mercado de incorporação imobiliária servem, prioritariamente, para a construção de grandes empreendimentos destinados a
adquirentes privilegiados de alta renda, que garantam as grandes margens de
lucro almejado com a comercialização do máximo de área construída possível. Os
aumentos das densidades construtivas ocorrem desacompanhados de aumentos nas
densidades populacionais, pois “os incrementos nas quantidades de áreas construídas
não são preenchidos com habitações e moradores”. Disso resulta o aumento de
91,10% de domicílios sem ocupação na cidade no período entre 2010 e 2022.
Segundo porque a “cidade de 15 minutos” construída com esse
adensamento e com essa verticalização é, na verdade, para poucos endinheirados,
pois a população da periferia continua vivendo na cidade de 4 horas, onde a
oferta de trabalho e renda é alcançada com transporte público superlotado e
desconfortável.
Terceiro porque os empreendimentos habitacionais de
interesse social (EHIS) produzidos nas últimas décadas pelas empresas que atuam
no mercado imobiliário são, na verdade, fake EHIS, pois não são entregues à
população de baixa renda apesar de serem produzidos com benesses da legislação
urbanística, como isenção de outorga onerosa e aumento de potencial
construtivo.
A falta de regulação e controle da destinação das unidades
desses EHIS faz com que elas não sejam adquiridas por quem mais precisa de
moradia, a população de baixa renda. Assim, essas unidades são majoritariamente
apropriadas por adquirentes com renda alta e por agentes da exploração
imobiliária rentista. Com isso, tornam-se parte de um mercado “sem controle” em
que o controle do comprador ou locatário dessas unidades é feito segundo os
interesses das empresas.
Conforme estudos do LabCidade da FAU-USP, a produção
imobiliária na cidade de São Paulo passou de 35 mil unidades habitacionais em
2008 para 65 mil em 2019. Dessas unidades, 60% estavam dentro da faixa de preço
de até 350 mil reais (segmento econômico), porém com financiamentos muito caros
colocados disponíveis pelo mercado imobiliário e acima do poder de compra de
quem precisa de moradia, e 51% se enquadravam no teto de preço do Programa
Minha Casa Minha Vida. A porcentagem de unidades nos eixos de mobilidade passou
de 9% em 2014 para 39% em 2019. O quanto dessa produção habitacional foi
adquirida pela população de baixa renda? Certamente muito pouco ou quase nada.
Soma-se a tudo isso o fato de que a produção imobiliária tem ocorrido com maior
número de subsolos para garagens, que provocam o rebaixamento de lençóis
freáticos e sem observar as restrições à ocupação urbana definidas pela Carta
Geotécnica de São Paulo.
Acreditamos e defendemos o direito de construir São Paulo
sem destruir seu patrimônio histórico e ambiental, com distribuição de ganhos
da produção imobiliária, com proteção do direito à moradia digna, com ampla
participação da sociedade civil, de direito e de fato, na definição dos rumos
de uma cidade justa para todos.
Opinião por Vários autores*
Tereza Beatriz Ribeiro Herling, Anderson Kazuo Nakano,
Lucila Falcão Pessoa Lacreta, Renata Esteves de Almeida Andretto, Fábio Benini
Cabral, Francisco João Moreirão de Magalhães, José Zildo Almeida da Silva,
Maria Laura Fogaça Zei, Elodia Fátima Filippini, Marilene Ribeiro de Souza, Ana
Luiza Dalcin Aragão, Ivan Carlos Maglio, Caio Plessmann de Castro, Severina
Ramos do Amaral da Silva, Durval Nicolau Tabach, Angeli Nobre, Stela de Camargo
Da Dalt, Angélica Benatti Alvim, Simone Salles, Rodrigo Faria G. Iacovini e
José André de Araújo são membros do Coletivo da Sociedade Civil Não Empresarial
do Conselho Municipal de Política Urbana (CMPU).
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